09.11.2023

LEG Immobilien SE: Starke Neunmonatszahlen und positiver Ausblick für 2023 und 2024

  • AFFO steigt auf rund 177 Millionen € (+54,4 %)
  • AFFO 2023 am oberen Ende der Guidance von 165 bis 180 Millionen € erwartet
  • Anhaltend hohe Nachfrage treibt krisenresilientes Kerngeschäft:
    • Leerstand (l-f-l) geht um 20 bps auf 2,4 % zurück
    • Miete pro Quadratmeter (l-f-l) steigt um 4,0 % auf 6,55 €
    • Operativer Cashflow erhöht sich um 18,4 % auf 306,7 Mio. €
    • Verkäufe für rund 1.600 Einheiten (inkl. Gewerbe) bzw. 130 Millionen € beurkundet
  • Prognose 2024 sieht weiteren Anstieg des AFFO auf 180 bis 200 Millionen €
  • Refinanzierung aller Fälligkeiten bis Mitte 2025 erledigt
  • RENOWATE gewinnt Neukunden aus der Wohnungswirtschaft für serielle Sanierung
  • LEG-Dekarbonisierungsziele bestätigt durch SBTi (Science Based Targets Initiative)

Trotz eines herausfordernden Umfelds hat sich die LEG Immobilien SE auch im dritten Quartal 2023 weiterhin sehr erfolgreich entwickelt. Das Unternehmen kann seine Gewinnprognose für 2023 daher trotz des üblicherweise schwächeren vierten Quartals auf das obere Ende der Prognose anheben und blickt zuversichtlich auf das Jahr 2024. Die hervorragende operative Performance und die weiterhin steigende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum stehen für ein dauerhaft krisenresilientes, verlässliches Geschäftsmodell. Treiber für das sehr gute Neunmonatsergebnis sind ein starkes Vermietungsergebnis und eine deutlich gestiegene Nettokaltmiete, eine hohe Kostendisziplin und positive Effekte aus dem Forward-Verkauf von grünem Strom.

Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE, sagt: „Die im November 2022 beschlossene Umstellung auf eine cash-orientierte Steuerung des Unternehmens zahlt sich aus. Mit einem AFFO von 177 Millionen € liegen wir bereits Ende September im oberen Bereich der Zielspanne für das Jahr 2023. Die sehr erfreuliche Geschäftsentwicklung in den ersten drei Quartalen 2023 der LEG basiert auf einem hervorragenden Vermietungsergebnis und unserer ausgeprägten Ausgabendisziplin. Die Refinanzierung unserer fälligen Verbindlichkeiten ist bereits bis Mitte 2025 gedeckt.

Zentrale Kennzahlen auf Zielkurs
Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche hat sich gegenüber dem Vorjahresquartal um
20 Basispunkte auf 2,4 Prozent verringert. Hierin sind die Ende 2021 angekauften Bestände der Adler enthalten, die derzeit noch einen deutlich höheren Leerstand aufweisen als das angestammte LEG-Portfolio.  

Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im gleichen Zeitraum um 4,0 Prozent zu.
Die Erwartung für das Gesamtjahr liegt bei 3,8 bis 4,0 Prozent (l-f-l). Die durchschnittliche Kaltmiete je Quadratmeter beträgt damit derzeit 6,55 € bzw. rund 425 € für eine durchschnittliche LEG-Wohnung mit einer Größe von ca. 65 Quadratmetern. Somit fokussiert sich die LEG weiterhin eindeutig auf das Segment „bezahlbares Wohnen“ für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen.

Der operative Cashflow konnte innerhalb der ersten neun Monate um 18,4 Prozent auf
306,7 Millionen € angehoben werden. Der AFFO hat sich um 54,4 Prozent auf 176,9 Millionen € verbessert (9M-2022: 114,6 Millionen €). Er reflektiert den frei verfügbaren Cashflow und ermöglicht damit in der aktuellen Phase gestiegener Zinsen und hoher Inflation die kapital- und liquiditätsschonende Steuerung des Unternehmens. Die erfreuliche Entwicklung des operativen Cashflows wie des AFFO ist daher auch ein Beleg für die Wirksamkeit der bereits im November 2022 angepassten Geschäftsstrategie, die sich insbesondere durch eine konsequente Cash-Steuerung auszeichnet.

In der Folge fokussiert sich das Unternehmen auf wesentliche Investitionsvorhaben. Hierdurch gingen die Investitionen ungeachtet gegenläufiger Inflation gegenüber dem Vorjahresquartal um 22,6 Prozent auf 22,32 € je Quadratmeter zurück (9M-2022: 28,82 €/qm). Für das Gesamtjahr 2023 hält die LEG jedoch an ihrem Investitionsvolumen von 35 € je Quadratmeter fest.

NTA je Aktie beträgt 137,57 € – Bruttorendite bei 4,6 Prozent
Der EPRA-NTA pro Aktie lag zum 30. September 2023 bei 137,57€. Zum Bilanzstichtag
31. Dezember 2022 betrug er 153,52 € pro Aktie. Der wesentliche Grund für den Rückgang des NTA ist die Abwertung des Portfolios im ersten Halbjahr 2023 gegenüber dem Vorjahreswert um 7,4 Prozent. Die Bruttorendite des gesamten Immobilienbestandes belief sich Ende September auf 4,6 Prozent (9M-2022: 4,1 Prozent).

Wie üblich findet die nächste Neubewertung des Wohnungsportfolios der LEG im 4. Quartal statt und wird mit dem Jahresabschluss 2023 berichtet. Das Unternehmen geht von einer leichten Abschwächung des Abwertungsdrucks und einer allmählichen Stabilisierung des Bewertungsniveaus aus. Für das zweite Halbjahr erwartet die LEG einen Rückgang des Wertes des Immobilienvermögens von 4 bis 6 Prozent. Angesichts des hohen Zinsniveaus wird derzeit von einem erneut höheren Abwertungsbedarf in den sogenannten Wachstumsmärkten (demografisch und wirtschaftliche starke, hochpreisige Standorte) ausgegangen.

Trotz der Kaufzurückhaltung auf dem Markt für Wohnimmobilien ist es der LEG in den ersten neun Monaten 2023 gelungen, Verkäufe für mehr als 1600 Wohnungen sowie mehrere gewerbliche Einheiten für insgesamt rund 130 Millionen € zu beurkunden, und zwar im Schnitt zum Buchwert. Insgesamt umfasst das Verkaufsprogramm der LEG mehr als 5.000 Einheiten.

Refinanzierung bis Mitte 2025 bereits abgeschlossen 

In der derzeitigen herausfordernden Marktphase profitiert die LEG vom guten Zugang zu allen Teilnehmern am Finanzmarkt. Alle Fälligkeiten für das laufende Geschäftsjahr und die im Januar 2024 fällige 500-Millionen-Euro-Anleihe sowie weitere gedeckte Finanzierungen sind bereits refinanziert worden. Relevante Fälligkeiten von Darlehen stehen für die LEG damit erst wieder ab Mitte 2025 an. Insgesamt wurden Finanzierungen von über 900 Millionen € zu durchschnittlichen jährlichen Zinskosten von 3,89 Prozent und einer durchschnittlichen Laufzeit von 8,0 Jahren abgeschlossen. Der Fokus lag dabei mit knapp 90 Prozent bei besicherten Finanzierungen. Das zeigt, dass sich die LEG in der aktuellen Marktlage weitgehend unabhängig vom Anleihenmarkt bewegen kann. Dabei verfügt das Unternehmen weiterhin über ein solides Investmentgrade Rating von Baa2 mit stabilem Ausblick (zuvor: Baa1, negativer Ausblick).

Die durchschnittlichen Finanzierungskosten unter Berücksichtigung aller umgesetzten Refinanzierungen liegen aktuell bei 1,65 Prozent mit einer Durchschnittslaufzeit der Verbindlichkeiten von 6,6 Jahren (31. Dezember 2022: 1,26 Prozent, 6,5 Jahre).

Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum
30. September 2023 bei 46,8 Prozent (31. Dezember 2022: 43,9 Prozent). In Anpassung an die veränderten Marktbedingungen hat das Unternehmen die mittelfristige Zielvorgabe für den LTV auf maximal 45 Prozent angepasst.

Durch ein Commercial-Paper-Programme in Höhe von 600 Millionen € und freie Betriebsmittellinien in Höhe von 675 Millionen € verfügt die LEG zudem über eine solide Liquiditätsreserve über die bestehende Liquidität von 326 Millionen € zum Stichtag hinaus.

Mit 40,4 Prozent weist das Unternehmen zudem eine im Vergleich zu vielen anderen Industriezweigen sehr hohe Eigenkapitalquote auf. Die Bilanz der LEG ist darüber hinaus resilient aufgestellt, da 95 Prozent des Bilanzvolumens auf als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien entfällt und das Unternehmen keinen Goodwill in der Bilanz ausweist.

Kostensenkung und Geschäftschancen durch smarten Klimaschutz

Auch bei Investitionen in Klimaschutz und Digitalisierung achtet die LEG im Sinne ihrer Mieter, im Sinne des eigenen Unternehmenserfolgs und als Lösungsanbieter für die gesamte Wohnungswirtschaft penibel darauf, jeden Euro möglichst effizient einzusetzen. Zur Erreichung der deutschen und europäischen Klimaschutzvorgaben verfolgt das Unternehmen daher weiterhin seinen dreistufigen Ansatz. Hierbei gibt es folgende Fortschritte zu berichten:

  • Hydraulischer Abgleich und permanent optimierter Einsatz derbestehenden Heizanlagen mit den KI-gesteuerten Thermostaten von termios (vormals seero): Mit einem geringen Kapitaleinsatz von wenigen Hundert Euro pro Wohnung können hierbei bis zu 30 Prozent Energie eingespart werden, und zwar fünf Jahre wartungsfrei sowie ohne erforderlichen Batteriewechsel wie oft bei vergleichbaren, bereits am Markt verfügbaren Produkten. Das Gemeinschaftsunternehmen plant den Thermostateinbau in ersten LEG-Pilot-Wohnungen im Januar 2024 – und damit etwa ein Jahr nach seiner Gründung.
  • Kostengünstiger Ersatz von Heizanlagen, insbesondere von Gasetagenheizungen, durch Luft-Luft-Wärmepumpen: Im März dieses Jahres ist das Unternehmen dazu eine Partnerschaft mit Mitsubishi Electric als Großlieferant der Anlagen eingegangen. Im September hat die LEG zusammen mit dem Düsseldorfer Familienunternehmen Soeffing das Joint Venture dekarbo gegründet, das als One-Stop-Lösung die Geräte verbauen und über den gesamten Lebenszyklus digital warten soll. Das Rundum-Sorglos-Paket soll dabei sowohl in den LEG-eigenen Beständen zum Einsatz kommen als auch Dritten angeboten werden.
  • Vollsanierung im digitalen und seriellen Verfahren mit RENOWATE
    Das mit knapp zwei Jahren „älteste“ grüne Gemeinschaftsunternehmen arbeitet für die LEG aktuell in unterschiedlichen Phasen an zwölf Gebäuden mit insgesamt 180 Wohneinheiten in Mönchengladbach und Soest. Bis Ende des Jahres wird die Fassadensanierung für rund 140 Wohnungen abgeschlossen sein. Daneben ist es der RENOWATE gelungen, drei weitere externe Kunden aus der Wohnungswirtschaft mit ihrer Lösung für die Projektierung von Sanierungen zu überzeugen. Den ersten LEG-externen Auftrag hatte das Unternehmen bereits Ende 2022 erhalten.

Mit termios, ihrer Luft-Luft-Wärmepumpen-Offensive, RENOWATE und der eigenentwickelten Immobilienpflege-Plattform Youtilly finden sämtliche Innovationen der LEG Berücksichtigung im ZIA-Innovationsradar 2023 – das ist die führende Quelle für Innovationen aus der gesamten deutschen Immobilienwirtschaft.

Starke Gewinnprognose für 2023 – erstmals Ausblick für 2024

Vor dem Hintergrund der erfreulichen Geschäftsentwicklung in den ersten drei Quartalen 2023 geht die LEG davon aus, für das Gesamtjahr einen AFFO am oberen Ende der prognostizierten Bandbreite von 165 bis 180 Millionen € zu erreichen. Auch die Erreichung einer EBITDA-Marge von rund 80 Prozent (ursprünglich: 78 Prozent) wurde bestätigt.

Daneben legt das Unternehmen erstmals seinen Ausblick für 2024 vor. Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und ihrer erfolgreichen, cash-fokussierten Geschäftsstrategie erwartet die LEG für 2024 einen AFFO in der Bandbreite von 180 bis 200 Millionen €. Effekte aus weiteren möglichen Portfolioan- und -verkäufen sind hierbei noch nicht berücksichtigt.

Im Rahmen der Strategieanpassung vom November 2022 hatte das Unternehmen auch seine Dividendenpolitik für das Geschäftsjahr 2023 skizziert. Daran hält sie fest. Auch weiterhin beabsichtigt die LEG, 100 Prozent des AFFO sowie einen Anteil aus von Immobilienverkäufen erzielten Nettoerlösen an die Aktionärinnen und Aktionäre auszuschütten.
Der Dividendenvorschlag wird turnusmäßig im März 2024 beschlossen und mit dem Jahresabschluss 2023 veröffentlicht.

Das Mietwachstum 2024 sieht das Unternehmen im kommenden Jahr bei 3,2 bis 3,4 Prozent und damit über dem erwarteten Mietwachstum für dieses Jahr vor Sondereffekten. Die in diesem Jahr mit 0,8 Prozentpunkten wirksamen Mieterhöhungen im geförderten Immobilienbestand stehen erst wieder im Jahr 2026 an. Investitionen plant die LEG 2024 in der Höhe von 32 € je Quadratmeter. Das ist nochmals weniger als 2023 und in den ausgabenstarken Jahren zu Beginn der Dekade, liegt inflationsbereinigt aber in etwa auf dem Niveau von 2017, sodass Kapitaldisziplin und Substanzverbesserung gleichermaßen Genüge getan werden. Die LEG plant vor allem bei Investitionen für energetische Maßnahmen, die erweiterten öffentlichen Fördermöglichkeiten zur Finanzierung zu nutzen.

Ebenfalls bereits zwischen Aufsichtsrat und Vorstand vereinbart sind neue, konkrete Nachhaltigkeits-Ziele für 2024 bis 2027. In diesem Zusammenhang bleibt zu erwähnen, dass die anspruchsvolle Scienced Based Target Initiative vor wenigen Tagen bestätigt hat, dass der CO2-Minderungspfad der LEG im Einklang mit dem Pariser Klimaschutzabkommen und dem 1,5-Grad-Ziel steht.

Lars von Lackum erläutert: „Als LEG stehen wir mit unserem grundsoliden Geschäftsmodell in diesen herausfordernden Zeiten für strikte Kostendisziplin, ein hohes Verantwortungsbewusstsein und nachhaltige Verlässlichkeit. Auch im Jahr 2024 wollen wir unsere operative Ertragskraft weiter steigern. Bei Verwaltungsaufwand und Investitionsausgaben treten wir dabei weiterhin auf die Bremse, während wir Ertragschancen in Verantwortung für alle Stakeholder nutzen werden. Das kennzeichnet unsere erfolgreiche, kapitalfokussierte und im besten Sinne konservative Geschäftsstrategie.

Schlussbemerkung: Gelegentlich wird in dieser Mitteilung von Kunden, Mietern, Mitarbeitern, Investoren u. a. gesprochen. Dies dient zur Vereinfachung der Lesbarkeit und schließt alle Geschlechter ein.

 

Über die LEG

Die LEG SE ist mit rund 167.000 Mietwohnungen und rund 500.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen unterhält acht Niederlassungen und ist darüber hinaus an ausgewählten Standorten mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG SE im Geschäftsjahr 2022 Erlöse von rund 1,15 Milliarden Euro bei einer Durchschnittsmiete von 6,32 pro Quadratmeter. Mit einem Anteil von rund ein Fünftel Sozialwohnungen und ihrem kontinuierlichen Einsatz für effizienten Klimaschutz, u.a. durch serielles Sanieren mit der Anfang 2022 gegründeten Tochterfirma RENOWATE, unterstreicht die LEG ihr nachhaltiges Engagement in verschiedenen Bereichen.

 

Kontakt Investor Relations:

Frank Kopfinger
Tel. +49 211 45 68-550
E-Mail: frank.kopfinger@leg-se.com

 

Kontakt Presse:

Sabine Jeschke
Tel. +49 211 45 68-325
E-Mail: sabine.jeschke@leg-wohnen.de

 

Disclaimer

Diese Veröffentlichung stellt weder eine Aufforderung zum Kauf noch ein Angebot zum Verkauf von Wertpapieren dar.
Soweit wir in diesem Dokument Prognosen oder Erwartungen äußern oder die Zukunft betreffende Aussagen machen, können diese Aussagen mit bekannten und unbekannten Risiken und Ungewissheiten verbunden sein. Diese Aussagen bringen Absichten, Ansichten oder gegenwärtige Erwartungen und Annahmen der LEG Immobilien SE zum Ausdruck. Die in die Zukunft gerichteten Aussagen beruhen auf gegenwärtigen Planungen, Schätzungen und Prognosen, die die LEG Immobilien SE nach bestem Wissen vorgenommen hat, treffen aber keine Aussage über ihre zukünftige Richtigkeit. Die tatsächlichen Ergebnisse und Entwicklungen können daher wesentlich von den geäußerten Erwartungen und Annahmen abweichen.

 

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